北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

(资料图片仅供参考)

Q:

我在顺义牛栏山有一套两限房二居，一个孩子，幼儿园大班，23年9月份上小学。最近手头上有200左右，我和我爱人目前年收入50左右。找亲戚能再借60多，想找一个学区属性的房子，孩子上学用。目前看了海淀车道沟社区两套30多平米，总价格在410万左右的房子，贷款150万，剩下的270能凑凑将够。

我想问的问题是：

1、如果我们三月20号凑够钱，等手续走完能赶上今年上小学的资质审核么？

2、这样的房子将来的交易性咋样？毕竟我们顶着这么大的压力少跌点还可以认为给孩子上学投资了，跌多了就觉得不值了。

3、您说过，今明两年已经是入学最高峰，如果不赶这波入学，等三年再看看学区房价格，等孩子三四年级时，看看那时我们的收入和攒钱情况在买或者把顺义两限房也卖了，转学可操作性大么？

4、买房的区域在海淀的确可选的不多，别的区域您看有合适的么？

5、我和我爱人都在海淀上班。她在中关村资本大厦附近，她不用坐班稍微好点，我目前在东升科技园附近上班，IT换工作也可能围绕上地软件园附近，还是希望离家近点。

6、我们如果在顺义县城买一套，压力会小很多，但是的确没啥好学校，离我们上班也远。

7、买套小的老人过来接送孩子上下学我们还得租套房，也是每月一笔开销。

8、父母都是农村人，没有退休金，养老还得我们贴补下。

9、麻烦您分析指点下,多谢！

A：

1、今年上学，3月20日凑够钱，到信息采集结束两个月时间，理论上是能够完成。但这前提是有现成的房源，贷款也不耽误，至于过户手续和迁户口都好办。

2、交易性，只要没硬伤就不难交易。这30多平410万的单价不低，应该是正常户型，典型的占坑儿房。但涨跌说不好，不敢保证，只能说这两年高峰期是大概率不会跌的。过了高峰期也未必下跌，以日韩等国和台湾省的先例，以及大陆各种功能性房产的案例，涨的慢的可能性更大，不至于跌什么，得好几年才逐步降低溢价率呢。这到时候看行情吧，觉得不合适就出手，占坑儿房只要没硬伤就不难。

3、我说的不赶这波入学是指幼升小晚的，比如2026年入学的，不是指的转学。既然是今年入学，那无论什么时候转，都仍然是高峰期。所以一般都是建议尽量做到六年一贯学籍，就算是高年级有外地孩子转走，学位空余出来，那转学也需要时间去适应当地的教育模式的。尤其是海淀，至少不占便宜吧，否则谁还提前准备学区房啊？海淀转学主要看学校，到时候直接跟学校申请，看有没有学位和是否愿意接收了。

4、别的区域，万寿路和羊坊店学区也都有总价低的，学区也不错，但具体的房源得看是否能贷款。这咨询当地中介吧，他们有线下房源。

5、通勤看自己了，尽量离的近呗。到了高年级就知道家近的好处了，哪怕每天让孩子多睡15分钟都是好的。

6、是否买学区房只能家长定，外人不好建议。

7、开销，那可还有校外教育的费用呢，不是个小数字。尤其现在没有机构了，基本都是一对一，费用挺高的。以现在来说，三门课每周一次，一个月要万把块。这还不包括其他考级和参赛的费用。考虑好，本地妈妈有佛系的，外来的都难免焦虑。

8、年入50每月4万，月供+日常开销得1.5万吧，还剩2.5万。400万的房子租出4000，再租房得补贴4/5000，还剩2万。养老补贴多少？算上医疗得5000吧，还剩1.5万。理论上够，但教育费用是没谱儿的，如果想拼点招的话，每个月1万正常，2万不算多，这看自己的安排了。反正月入4万不是太宽松，压力挺大的，考虑好。

9、具体的我不好建议，就是这些情况，看自己的判断吧。

仅供参考。

二

Q:

本人名下北京无房、有北京户口。目前正在和女友商量婚房，女友在大兴机场工作区上班，今年已在庞各庄买了一套保利边户小三居。我目前在国贸一带工作，18年在固安买了一套孔雀城大湖192的大平层。今年准备结婚，购房预算500-700万之间，过几年我的单位可能会转场办公到大兴。

麻烦章哥帮忙看看我的北京首套房在哪里安置比较科学？既能满足上班通勤又能满足几年后小孩上学。另外不少同行的小孩有在固安北京八中上学，小孩有北京户口学习北京教材参加北京高考。不知道这个思路是否可行？

A：

1、满足上班通勤，可我对交通不熟啊，这岁数了也很少出门，还是先根据自己通勤选板块吧。如果是大兴那就看西红门和高米店，相对选择多，还有枣园的红木林也挺好，保值至少不落后。但这上学谈不上太强，至少不算学区房吧，放到北京也就是普通学校。

2、既然没结婚呢就别太早准备学区房了，尤其是这种入学最高峰期，所有好点儿的学区都溢价高。而过两年又是确定的低谷期了，到时候再考虑也不晚。

3、八中固安，参加北京高考，一般来说意义不大。甭说固安了，北京都有多少名校的分校呢？东西海自己的就一堆，有几个成绩好的？朝石丰三个城区的更多，但到目前为止，只有人朝和清朝的算头部校，其他的都普通。所以先别太看重环京的分校了，无论是校长、师资还有牛娃的生源，未必能有多少优势。这种噱头都是我们开发商忽悠买房人的，别太当真。

4、总之还是先考虑自住吧，学区房没必要太早考虑，等孩子上学前两年准备也不晚。

仅供参考。

三

Q:

外地户口，目前在常营有一套一居，贷款200W。现在有二套资格，现金500W，2026年小孩上小学，想换一个稍微好一点的学区房。有几个方案请帮忙斟酌一下。1、卖掉现有一居，加上500W，置换望京小三居。或者加上贷款购买望京新楼盘，例如望京樾。2、目前的不卖，500W加贷款，购买望京小两居。3、目前的不卖，在昌平买一套，牺牲学区换居住环境。

请教关于方案1、2，哪个小区合适？方案3，昌平天通苑或者关于昌平紫金书院，您怎么看？是否值得购买。希望您有空的时候能回复一下。

A：

1、东湖湾和新航线呗，大户型总价高的都没什么溢价，可以算兼顾。小两居典型的就是利泽西园了，有溢价也不算多高，比东西海低，15%左右吧。

2、望京樾什么学校啊？这我都不知道，普通吧。而且这里也不算望京，开发商扯大旗做虎皮呢，都打着承接溢出人群的招牌，也不知道哪儿有那么多往出溢的。而且被溢出去的也未必怎样，逃离北上广和到环京买房的未必都是精英。

3、新房我不熟，点评人家不合适，这还是问电商或中介吧，他们卖房的更熟悉项目。而且是否买学区房也得家长自己定，外人不好建议。

仅供参考。

四

Q:

我孩子准备明年在北京买房，预算360万元，想选择南庭新苑或者保利春天里，不考虑未来孩子上学问题。我是天津的，在天津上学也可。您帮着分析一下。

A：

1、明年在北京买房，那这行情可未必和现在一样了。以现在的政策和成交量来说，今年秋冬之前是没什么下跌的可能了，上涨的可能性大。所以到时候看行情吧，现在还不太好说。涨的不多就没事儿，涨的多了明年就有可能是回调期了。

2、如果能接受天宫院的通勤就以春天里为主吧，挺好的板块，产业和各种配套也都齐。从房价来讲到目前为止挺好的，跟大盘走势差不多，顶多是租金低点儿而已。南庭新苑的优势就是离市区近了，劣势是回迁房，品质普通。板块也是两区交界，之前看挺像丰台重点的，但这两年又不像了，说不太好将来的发展。

3、简单就是这情况，确定明年买的话这会儿考虑还早，到下半年再看吧。

仅供参考。

五

Q:

我和老公想买刚需，预算600万左右，小两居，之后会置换，且不考虑学区。我们使用公积金贷款，因此对楼龄有要求。我在金融街上班，老公工作灵活，所以主要考虑我上班方便。我们看了西城，感觉合适的非常少，因此在考虑海淀和丰台，请问您有推荐的区位吗？我们就往这些方向去看房。

A：

1、不考虑学区，那为什么看西城啊？西城和东城所有70年产权带学区的都是学区房，全部都有溢价。这两年又是有史以来的入学最高峰，溢价都高，最高的能达到40%以上，最低的也得在25%左右。

2、所以如果真的不用学区就别看西城了，海淀有溢价低的，居住的性价比相对高些。北太平庄、花园路和学院路的都不高，大部分都是海淀学籍的价值，10%上下吧。

3、丰台除了北大地和方庄十八中学区之外基本都没溢价。既然是金融街，那常规建议就是四号线的草桥到公益西桥沿线，房龄较新的相对多，能买到合适的。或者西边的首经贸板块，但选择不是太多。先看看吧，都没学区溢价，大多数保值都不错。

仅供参考。

六

Q:

在西城区百万庄有两套老破小，每套大概快60平的样子，目前两套都在租，每套7k-7.3k/月。如果出售的话每套可以卖到700-750w这个价位。在海淀区田村有一套130平的商品房，贷款还有400多w在还。

想咨询您一下，老破小是否应该卖掉一套，趁着目前提前还贷的趋势还清贷款？家里人想法比较保守，我的想法是还贷之后在昌平/丰台找个靠谱一些的楼盘付首付或者全款。

A：

1、西城学区房，租售比1000。北京非学区房老破小的平均值是600多，所以这溢价率在30%以上。要是我就卖掉一套了，趁着这两年入学高峰期也好卖，今明两年的溢价也都低不了，或许还涨呢。如果有上学需求那留一套也就够了，没必要两套都留着，又不自住。

2、是否提前还贷得算账，看看利息本金是否划算。这随便找个中介让他们给算算吧，用数字比较才更清楚。

3、昌平丰台，如果是不自住的投资房，常规建议是朝阳，租金相对最高，升值不落后的也有的是。这看预算吧，不同总价对应不同板块。

仅供参考。

七

Q:

我趁着市场热卖了莱圳一套斜角户型，还持有莱圳一套稀缺全南向开间暂时不能卖（市值450）。现在手里有个700现金，家里马上生二胎了，您建议我现在换知本时代的三居吗？还是持币观望?

我们在西直门附近上班，周边的品质大房实在搞不定，从资产增值加自住的角度您觉得我买哪里合适?能推荐一下吗？朝阳的大房能考虑不？我个人感觉西直门附近的西城老破小没有啥投资价值，甚至是牡丹园片区，还是比较看好莱圳周边区域后续还有增值潜力，不知道我的看法对不对？

A：

1、房子是用来住的，有需求就尽快买吧，现在仍然算行情初期，观望到下半年就说不好了。知本时代挺好的，学区溢价不高，升值这么多年也至少不落后。

2、找房只能去中介，我没房源推荐不了。

3、朝阳的大房指哪儿啊？当然能考虑，奥园附近的就行，但总价都挺高的，看预算了。

4、西城老破小，这种入学高峰期的溢价都高，既然有了海淀的，那再买是为了换学区吗？投资是不太建议了，炒房的早就都在出房呢，这会儿往里冲风险大，除非真是快进快出的短线爆炒。

5、牡丹园也不是西城的啊，海淀的普通学区，溢价不算高，跟西三旗的差不多吧，居住的性价比还算不错，但也不太适合投资。

6、当然是莱圳周边的增值好了，到现在为止还是强势。但我都有点儿乱了，到底是要图什么啊？房子既然已经卖了，还是想清楚主要需求吧，要不我也不知道说什么。

仅供参考。

八

Q:

因为我就这一个儿子，所以想给他最好的，也避免他以后再次的换房折磨。所以还是再请您看一次吧，要不我可以开车接您往返。***的距离其实不算太远，因为车少通勤就快了。我只是图的一个面积大能满足将来两代三代人的居住，至于孙辈上学再想办法，那就得十多年之后了不着急。我们并没有升值多少的奢求，只是别落后大盘就行。您看您什么时候有时间？

A：

1、我理解做父母的心情，咱都一样，但我真没时间。房山的六环外，从我这儿估计得往返上百公里了，至少半天儿时间，咱都没必要。

2、新盘我不熟，这要不还是咨询卖房的中介或电商吧，就是组织看房团的，他们更熟悉。我也不能说是否会落后大盘，只是建议再考虑一下。600万的预算在北京已经是中位数了，只要不是东西海的学区房，基本都能买到相对宜居的房子，两居室没什么问题。

但考虑好，甭说在六环外了，就是房山长阳，600万的都不是太好卖了，也就是流动性弱。毕竟这里还是郊区，是刚需居多的板块，土豪来的不多。所以这总价在六环外不通地铁的板块很高了，开发商雇了这么多人给提成做推广的都不好卖，将来成为二手房之后可就更不好卖了。而商品价格是由供需关系决定的，感兴趣的人少，也就不好要上价格。

3、其他我没什么建议，看自己的判断了。对了，车少对居住通勤来讲是好事儿，但对于投资保值未必是好事儿。北京堵车的地段儿未必都保值好，但畅通无阻的多数都保值不太好。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！